Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier nantais en 2019

Se lancer dans l’investissement immobilier à Nantes est devenu une priorité pour la plupart des Français. Grâce à ce placement, un porteur de projet pourra se constituer un complément de revenu régulier. Effectivement, il convient de souligner que le prix de l’immobilier nantais est en hausse (+4 %) depuis ces derniers temps. Une excellente nouvelle pour les investisseurs les plus déterminés. En moyenne, le prix du mètre dans les appartements à Nantes est compris entre 2 273 € et 4 547 €. Tout dépend bien sûr de l’emplacement de l’actif immobilier.

Inutile de rappeler que Nantes est une ville dynamique, d’un point de vue économique et social. De plus, plusieurs projets de constructions immobiliers sont prévus pour 2019. Plus concrètement, environ 3 300 logements (neufs) devraient être construits sur les territoires de la métropole nantaise d’ici la fin de l’année. Selon une étude de l’INSEE, Nantes pourrait gagner plus de 100 000 habitants d’ici 2030.Elle accueille plus de 2 millions de touristes chaque année. Bien entendu, investir dans l’immobilier neuf semble être la meilleure solution pour atteindre un rendement locatif supérieur à 3%.

Investissement immobilier à Nantes : se poser les bonnes questions avant de se lancer

Puisqu’il s’agit d’un placement immobilier, de mauvaises surprises peuvent changer la donne en cas de négligence. Autrement dit, un tel investissement mérite une attention toute particulière, surtout pour les primo accédants. Il faut reconnaitre que la métropole nantaise se trouve dans une zone avec une excellente activité économique. Quoi qu’il en soit, il est préférable de réaliser une étude de marché avant de se jeter à l’eau. Il ne faut pas hésiter à solliciter l’intervention d’un professionnel qualifié en cas de besoin.

À noter que certains biens immobiliers situés dans la ville de Nantes sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Raison pour laquelle il convient de considérer la situation géographique du logement avant de se lancer dans la location de bureau à Nantes, par exemple. Pour rappel, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 12, 18 ou 21%. L’investisseur doit bien sûr louer le logement pendant 3, 6 ou 9 ans afin de profiter de tous les avantages fiscaux. Par ailleurs, il est intéressant de noter que Nantes est la ville préférée des investisseurs parisiens. C’est tout à fait logique puisqu’elle est reliée à la Paris grâce au TGV à seulement 1 h 56 de durée de trajet.

Pourquoi investir en Pays Basque ?

L’immobilier neuf fait rage au Pays Basque. Les investisseurs viennent en rangs serrés pour acquérir des biens de toutes les catégories. La diversité des offres constitue un véritable avantage pour la région. Contrairement à la Côte d’Azur où la montée en gamme est constante, le sud-ouest attire tous les investisseurs, quel que soit leur budget. Il est possible de s’offrir un appartement de haut standing avec suffisamment d’espace pour toute la tribu avec 100 000 euros. A l’instar de Biarritz, les communes de cette partie de l’Hexagone sont éligibles à la loi Pinel. L’économie réalisée grâce au dispositif fiscal sera importante. En plus des motivations économiques et fiscales, le sud des Landes se distingue aussi par de nombreux attraits. Il y a notamment le cadre de vie. Imaginez un instant que vous seriez propriétaire d’un appartement à moins de 5 minutes des plages de Hossegor ou de Capbreton. Ce serait un rêve éveillé pour beaucoup. De plus, la résidence se trouve dans un quartier calme à l’abri de l’animation des stations balnéaires. Vous disposerez d’une place de parking et de diverses commodités. Si cette idée vous enchante, n’attendez plus pour entrer en contact avec un promoteur local. En vous inscrivant à un programme de construction neuve maintenant, vous pourrez disposer de votre maison d’ici quelques mois. Les commandes confirmées en 2018 feront l’objet d’une livraison dès 2019. L’immobilier neuf locatif sera également une aubaine à saisir dans des villes telles que Bayonne, Biarritz ou Anglet puisque la demande est croissante au Pays Basque.

Divers avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Si vous vous demandez encore pourquoi opter pour un bien immobilier neuf, sachez que vos avantages sont multiples. Vous pourrez notamment profiter d’un prêt à taux zéro. Le PTZ est un dispositif né d’une initiative de l’État. Vous pourrez devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement neuf sans supporter des intérêts bancaires. Ce privilège vous sera accordé sous certaines conditions. Ce sera le cas, si vous décidez de vous inscrire à un programme de construction auprès d’un promoteur immobilier. Ce dernier peut vous proposer une maison en cours de finition ou un bien encore à bâtir dans une résidence flambant neuve. Dans les deux cas, vous bénéficierez d’un prêt immobilier à taux concurrentiel. Les avantages fiscaux s’ajoutent à la liste des privilèges si vous mettez votre bien en location pendant une certaine période. Pour les bénéficiaires de la loi Pinel, l’allègement fiscal s’étale sur 6, 9 ou 12 ans. Pendant cette période, l’exonération fiscale atteindra 12% à 18%, puis 21%. Ceci étant, le logement, qu’il soit un appartement ou une maison, doit être loué en tant que résidence principale. En plus de la loi Pinel, l’achat dans le neuf vous donne aussi droit à une réduction de la TVA. Pour rappel, cette taxe équivaut à 20% du prix de vente. Après l’allègement, vous n’aurez à payer que 5% de Taxe sur la Valeur Ajoutée. Il faudra tout de même que le bien en question soit acquis dans un quartier éligible au programme d’abattement fiscal. Pour en avoir le cœur net, il faudra se renseigner auprès de votre promoteur immobilier.

Que faire avant une acquisition immobilière ?

Sachez que les différents programmes encourageant l’achat neuf s’adressent surtout aux primo-acquéreurs. Les allègements fiscaux se destinent à ceux qui achètent leur toute première maison. Quoi qu’il en soit, les étapes de l’acquisition restent quasiment les mêmes. Cela commence par les questionnements sur les besoins. Vous devriez notamment vous pencher sur la maison de vos envies. Déterminez le type de logement, la surface habitable, le type de quartier ainsi que d’autres détails concernant le bien. Lorsque vous avez décidé de vos critères d’achat, passez au budget. Normalement, le financement se fera de deux manières. Vous pourrez acquérir le bien en souscrivant à un prêt personnel ou en l’achetant par vos fonds propres. Quand vous aurez fini d’élucider les questions financières, poursuivez par les recherches. Vous disposez de différentes options. Il y a notamment les agences immobilières. Vous pourrez trouver l’appartement qui vous ressemble en scrutant les offres. Dans le cas de l’achat dans le neuf auprès d’un promoteur immobilier, vous devez vous contenter d’une maquette en 3D. En effet, la résidence sera encore à bâtir ou à finir. Dans tous les cas, le responsable de la promotion mettra tout en œuvre pour que vous puissiez vous projeter dans le programme en cours. Bien avant la livraison, vous pourrez imaginer la vie que vous, et vos enfants, aurez dans l’appartement. Sachez que de nombreuses résidences sont en chantier dans tout le Pays Basque. Ainsi, vous pourrez profiter de votre weekend de libre pour faire la visite des lieux à Anglet, Bayonne ou Biarritz. Vous pourrez aussi trouver ce qu’il vous faut dans une promotion à Tarnos, Labenne ainsi qu’au sud des Landes.

Les étapes d’un achat immobilier après la visite

La visite des lieux reste significative même si la maison est encore en construction ou en finition. Cela dit, la vente peut déjà s’effectuer. Rassurez-vous, cette transaction ne se fera pas du jour au lendemain. En effet, il y aura quelques étapes à respecter. Elles visent essentiellement à donner le temps de réflexion nécessaire aux parties concernées. Normalement, vous disposez d’un délai de 48 à 72 heures. Pendant cette période, vous aurez la certitude de ne pas avoir de concurrents sur les biens qui vous intéressent. Vous ne vous engagez en rien. C’est seulement après cette attente que vous devriez faire une réservation. Vous devez alors retourner chez le promoteur immobilier dans le neuf comme Amodia au Pays Basque pour réserver le bien. Il faudra signer le contrat préliminaire de vente. Cet accord donne en détail les descriptions du bien à acheter, sa localisation ainsi que les termes de la transaction. Le montant du dépôt de garantie sera précisé, tout comme le délai de rétractation. Le vendeur proposera en annexe un plan de masse ainsi que d’autres détails concernant la résidence. Après avoir ratifié le contrat de réservation, vous aurez à finaliser les démarches pour le prêt immobilier si vous achetez à crédit. Lorsque la banque a débloqué le fonds pour le financement, vous devez vous rapprocher d’un notaire. Rédigé par le soin de ce spécialiste des droits, l’acte authentique de vente scellera l’accord entre vous et le promoteur. Il vous reste à attendre la date de livraison du logement après vous avoir acquitté de la somme convenue.

Le matelas

Pour le choix de votre matelas, vous devez vérifier la qualité de suspension. Sur le marché, vous pouvez trouver un matelas latex, un matelas ressorts, un matelas mousse et un matelas à mémoire de forme. Privilégiez le 100 % latex si vous voulez un matelas qui va vous accompagner sur plusieurs années. Le matelas à ressorts est apprécié pour l’indépendance de couchage qu’il apporte. Le matelas mousse n’est pas très conseillé, car il est plus adapté pour le couchage d’appoint. Ceux qui ont des problèmes de dos ou d’articulations devront se tourner vers les matelas à mémoire de forme. Quel que soit le matelas que vous choisissez, vérifiez sa fermeté et ses dimensions. Si vous faites un achat de literie chez meublena, vous avez aussi le choix entre des matelas anti-bactérien, ferme, motorisé ou encore double-face. Faites votre choix selon vos besoins et votre budget.

Le sommier

Pour compléter cet excellent matelas que vous avez choisi, prenez également au sommier. Celui-ci va soutenir votre corps et entretenir le matelas. Le sommier à lattes est le plus connu et il va apporter plus de fermeté au couchage. Il offre une aération optimale au matelas tout en réduisant l’humidité. Si vous prenez un matelas à ressorts, vous pouvez prendre un sommier à ressorts. Le sommier tapissier peut être en lattes ou à ressort et il est doté d’une couverture qui va moins abîmer votre matelas.

Le linge de lit

Pour avoir un espace vraiment douillet pour votre sommeil, il faut également bien choisir son linge de lit. Une grande partie des linges de lit proposés dans les magasins sont en coton. Ils ont la particularité de tenir dans le temps : même après plusieurs passages au lave-linge, ils gardent leur couleur. Si vous cherchez la douceur, privilégiez les linges de lit en flanelle. Cette matière est très douce et très réconfortante. Pour vos linges de lit, le lin n’est pas très conseillé, car il est difficile à entretenir. Quant aux couleurs, choisissez-les selon le style de déco que vous recherchez.

Procéder à la vérification

Avant que les enchères ne commencent, il est obligatoire de vérifier l’immeuble à surenchérir. Faites une visite sur les lieux s’il y a une possibilité pour constater l’état réel de l’intérieur et de l’extérieur de l’immeuble. Lorsqu’il s’agit d’une vente par adjudication, une seule visite d’une heure est possible. Mais en principe, les créneaux de visite varient selon chaque offre et il est indiqué sur la publicité de vente.
Vous devez également consulter les cahiers des charges déposés auprès du notaire, toutes les informations relatives au bien immobilier à surenchérir figurent sur ce document notamment l’état du bien, les servitudes, et toutes autres informations comme l’état hypothécaire.

Ce qu’il faut emporter au moment de la vente

Vous devez vous munir de votre pièce d’identité au moment de la vente aux enchères outre le financement. Contrairement à la vente classique, il n’existe pas de condition suspensive d’annulation du contrat de vente si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier. Autant bien calculer votre budget total avant de vous porter acheteur. Vous devez bien calculer en intégrant tous les détails comme les frais du notaire ou ceux à régler aux pouvoirs publics.
N’oubliez pas votre chèque de consignation qui est en principe 20% du montant de la mise à prix. Ce sera un chèque de banque ou un chèque simple pour la vente en bougie et chèque de banque pour la vente en chronomètre.

Ce que vous devez connaître après la vente

Si vous emportez l’enchère, on vous octroi un délai de 45 à 60 jours pour le paiement de l’intégralité du prix avant d’entrer en possession du bien. En cas de non respect de ce délai, il y aura des intérêts moratoires à payer. Si vous êtes dans l’impossibilité de payer le prix, une nouvelle enchère sera organisée et toutes les charges liées à l’organisation vous incombent. Faites gaffe car si le prix d’enchère est plus élevé que le prix de mise en vente, un complément de chèque doit encore être payée. Alors avant de choisir de participer à une enchère immobilière, réfléchissez à deux fois.

Faire le grand ménage

Avant de penser à rénover ou à établir un budget pour les rénovations, la première chose à faire sera de nettoyer l’habitat de fond en comble. Le grand nettoyage permet de faire paraître l’habitat beaucoup plus jeune et permet d’avoir une idée plus précise sur l’ampleur des travaux à faire. Quelque matériel de nettoyage (balai, chiffon, aspirateur, brosse, etc.), des produits nettoyants, quelque sacs-poubelle et l’aide de la famille ou d’amis suffiront pour mener à bien l’opération.
Dans les faits, il s’agira de dépoussiérer toutes les pièces et de les désencombrer, de faire briller les vitres et les carreaux, de tondre la pelouse, de désherber… bref, de faire un grand nettoyage de printemps.

Faire des travaux de rénovation

Une fois que l’habitat est bien nettoyé, les rénovations à faire seront évidentes. Néanmoins, de manière générale, il s’avère que refaire les peintures, remplacer les rideaux ou moderniser l’installation électrique permet de rendre l’habitat beaucoup plus attrayant et donc d’augmenter sa valeur.

Investir là où il faut

Quand il s’agit de faire des travaux de rénovation, il faut absolument éviter les mauvais investissements, ceux-ci ne faisant qu’entraîner plus de dépenses que de valeur immobilière. Pour éviter ce piège, il suffit de se poser la question suivante : l’investissement apporte-t-il une valeur réelle à la propriété ? La réponse à cette question est d’autant plus importante étant donné que la valeur réelle et la pertinence d’un investissement varient considérablement d’une personne à une autre.
Par expérience, on sait que la salle d’eau, la cuisine et les chambres à coucher sont les pièces où il fait bon d’investir pour garantir la création de valeur immobilière. Ici encore, il s’agira de travailler sur l’aspect visuel des pièces (repeindre, remplacer les accessoires et mobiliers, etc.).

Les frais de notaire sur les biens immobiliers anciens

Ce sont les droits d’enregistrement composés d’une taxe à payer à la commune, d’une taxe à payer au département, d’une taxe à payer à l’État ainsi que de frais d’assiette et de recouvrement. Les taux des différents droits d’enregistrement sont régulièrement mis à jour.

Les frais de notaire sur les biens immobiliers neufs

L’acheteur doit s’acquitter de la TVA auprès du vendeur, lequel la reverse à l’administration fiscale. La TVA est collectée par le biais du prix de vente. Outre la TVA, l’acquéreur devra remettre au notaire la taxe de publicité foncière. Une partie de cette dernière est reversée au département, une autre est encaissée par l’État et une dernière partie forme les frais d’assiette et de recouvrement.

Les honoraires du notaire

Le notaire accomplit les différentes formalités liées à une opération de vente et d’achat immobilier. Dans le même temps, il se charge de la rédaction de l’acte de vente. Le montant des honoraires n’est pas arbitraire : il fait l’objet d’une réglementation. Ces émoluments sont soumis à la TVA. Par ailleurs, ils sont exprimés en pourcentage du prix de vente et sont dégressifs : ce pourcentage est abaissé au fur et à mesure que le prix est élevé. Il faut en outre savoir que les prix de vente sont classés par tranche et à chaque tranche correspond un pourcentage d’honoraire précis. Le barème appliqué est différent selon que le bien acheté est ancien ou neuf et s’inscrit dans le cadre d’un programme immobilier visant la construction de plus de 10 logements. Outre les honoraires proprement dits, il y a les différents frais à payer pour l’enregistrement de l’acte de vente et sa notification au bureau des hypothèques.

Agent immobilier : qui est-il, quel est son rôle ?

Un agent immobilier met en relation un acheteur et un vendeur, ou un locataire et un propriétaire. Si vous recherchez un bien immobilier à acheter, ou à louer, il recherche les biens qui correspondent à vos critères de choix. Si vous souhaitez vendre ou faire louer une maison, l’agent immobilier cherche pour vous des acheteurs ou locataires potentiels. Il négocie le prix, évalue le coût du bien, rédige le compromis de vente, et vous accompagne jusqu’à la signature définitive du contrat de bail ou de l’acte de vente.

Ainsi, en passant par un agent immobilier, vous accélérez la mise en vente ou en location de votre bien immobilier, mais également vous bénéficiez d’un accompagnement dans toutes les démarches à effectuer.
Lorsque vous faites appel à un agent immobilier, vous devriez lui donner un mandat qui définit ses prestations ainsi que le montant et les conditions de sa rémunération.

Vous avez le choix entre trois types de mandat :
• le mandat simple pour lequel la vente de l’immeuble peut être confiée à plusieurs agences immobilières. Vous pouvez également chercher par vos propres soins un acheteur.
• le mandat semi-exclusif pour lequel la vente est confiée à une unique agence. En revanche, le propriétaire peut lui aussi trouver lui-même un acheteur.
• le mandat exclusif d’une durée de trois mois et pour lequel seul l’agent immobilier peut vendre le bien.

Un métier réglementé

Le métier d’un agent immobilier est strictement réglementé. L’agent doit être détenteur d’une carte d’aptitude professionnelle. Il doit également souscrire à une assurance responsabilité professionnelle.
Et outre ses divers services d’accompagnement dans la recherche de biens ou d’acheteurs potentiels, il a aussi un devoir de conseil. Votre agent immobilier se doit de vous fournir en détail les informations concernant un bien. Sa responsabilité peut être engagée en cas de vices cachés (état hypothécaire du bien, etc.)

Élargir les recherches

Pour trouver un logement quand on est étudiant, il ne faudra négliger aucune piste. Sites internet et journaux sont deux outils qui peuvent permettre de trouver bien des offres intéressantes. Les agences immobilières peuvent elles aussi offrir une aide précieuse aux étudiants qui ont plus de mal à trouver un logement par eux-mêmes. Toutefois, les frais de prestation n’étant pas les mêmes pour chaque agent, cette alternative peut revenir assez chère.
Mise en place il y a quelques années, la plateforme Lokavitz de Crous se présente aussi comme un outil très pratique permettant de trouver plus facilement un logement étudiant. La plateforme propose à chaque étudiant de constituer un Dossier Social Etudiant. Ce dossier unique permet de faire quatre vœux de logements et de suivre l’avancement de la demande.

Considérer toutes les offres

Quand on est étudiant, bien souvent on cherche à réduire au maximum les dépenses. De ce fait, le logement choisi doit être suffisamment confortable et ne doit pas coûter trop cher. Ce qui est très rare !
En dehors des traditionnels studios et chambres à une personne (qui reviennent généralement assez chers), il existe d’autres alternatives beaucoup plus économiques pour se loger. Parmi celles-ci figurent les foyers étudiants, les logements intergénérationnels ou encore la collocation. Ces solutions permettent de faire de bonnes affaires, de partager les dépenses et de faire des rencontres.
Il existe aussi de nombreux dispositifs, dont les aides aux logements qui permettent de réduire encore plus les dépenses des étudiants. Pour bénéficier de ces aides, il est indispensable de se renseigner sur les critères à remplir et ensuite de constituer un dossier.

Tous les biens ne sont pas négociables

Commencez par savoir si le prix du bien est négociable. C’est le cas lorsqu’il est surcoté, qu’il a des défauts, qu’il est sur le marché depuis pas mal de temps. Par ailleurs, un vendeur qui a hâte de conclure la vente accepte facilement de négocier. Notez toutefois que la baisse représente au maximum 10% du prix affiché. Lorsque vous êtes sûr que la négociation est possible et qu’elle ne relève pas de l’indécence, déterminez un objectif chiffré qui vous sert de montant plancher. Pour fixer ce prix minimum, basez-vous à la fois sur la valeur effective du logement et vos capacités financières.

Une série d’arguments, preuves à l’appui

Faites à l’écrit une liste des arguments en votre faveur et apprenez-les par cœur. Lors de la négociation, ressortez-les de façon naturelle. N’hésitez pas par exemple à indiquer que la maison ou l’appartement est surévalué au regard des prix appliqués sur le marché. Ou encore, mettez en avant le fait qu’il vous faudra procéder à des travaux. N’importe quelle information est susceptible de vous être utile dans votre démonstration. L’idéal, c’est d’avoir des documents papier qui justifient vos affirmations. Avec des preuves, votre demande ne peut être que légitime.

Donnant – donnant

Listez également les concessions que vous êtes prêts à faire ainsi que les efforts à votre portée. Ces « sacrifices » dépendent des circonstances. Un vendeur pressé de se débarrasser de son bien apprécie souvent les délais plus courts lors de la conclusion de la vente. Promettez-lui par exemple de tout de suite signer et d’accélérer la procédure auprès du notaire. Autre exemple, un vendeur qui a un besoin urgent de liquidité accueillera à bras ouverts une promesse de vente dépourvue d’une clause suspensive. Autrement dit, le contrat de vente ne risque pas d’être annulé par un éventuel refus de la banque de vous octroyer un crédit immobilier.

Dans quels cas un permis de construire est-il obligatoire ?

Une construction nouvelle nécessite un permis de construire sauf dans des cas précis : les constructions qui mobilisent moins de 20 m² hors œuvre brute (Shob), les constructions qui ne s’élèvent pas à plus 12 mètres au-dessus du sol, car elles n’engendrent pas l’occupation d’une surface hors œuvre brute de plus de 2 m². Ces exceptions ne sont pas applicables sur tout site classé ou sauvegardé.
Les travaux d’agrandissement de plus de 20 m2 d’un immeuble ne peuvent avoir lieu sans l’obtention d’un permis de construire. Ce dernier est également exigé sur les travaux qui sont opérés dans le but de changer la destination initiale du bâtiment. Enfin, tous travaux visant à réorganiser le volume d’un immeuble à usage d’habitation ne peuvent débuter sans permis de construire.

La démarche à suivre

La demande de permis de construire peut être faite par l’architecte qui a dessiné les plans si la construction dont il a la charge fait plus de 170 m² hors œuvre nette (Shon). À défaut, la demande doit être déposée par le propriétaire de la construction. Le formulaire de demande de permis de construire est à retirer auprès de la Mairie. Des exemplaires sont également disponibles à la Direction départementale de l’équipement (DDE). Enfin, ils sont disponibles en téléchargement sur les sites www.equipement.gouv.fr ou www.service-public.fr.
Il faut en tout 4 exemplaires du formulaire. Sur ce dernier, le demandeur trouvera une liste de pièces à fournir obligatoirement. L’étude du dossier de demande de permis de construire prend 2 mois à compter de la date de son dépôt, dont un mois est dévolu à la vérification des pièces afin de s’assurer que tout est présent. Lorsque le demandeur dépose son dossier, il reçoit en échange un récépissé sur lequel figure son numéro de dossier accompagné de la durée de l’instruction. L’examen de la demande débute une fois le dossier complet.